Можно ли согласовать проем в несущей стене

Можно ли согласовать проем в несущей стене?

Обустройство проема в несущей стене – сложная задача, к которой следует подойти со всей ответственностью.

В ряде случаев пробить новый проем невозможно, так как это может привести к повреждению конструкции дома.

Чаще всего к подобным перепланировкам прибегают при расширении комнаты за счет смежного помещения. При их выполнении необходимо учитывать, что смежная стена является ключевой деталью конструкции здания.

Расширение проема в несущей стене

Сам факт расширения проема в несущей стене дело более серьезное, чем осуществление перепланировки за счет проема. В таком случае усиление проема является первостепенной задачей мероприятия, для соблюдения вашей же безопасности. При увеличении дверного проема в несущей стене важно помнить о нескольких существенных моментах:

• необходимо усиление поддержки, в этом поможет установка металлоконструкции, что предотвратит разрушение здания;
• согласование невозможно без технического заключения и подготовки пакета проектных документов, поскольку далеко не во всех домах возможна такая перепланировка.

При желании увеличить дверной проем в несущей стене в квартирах на последних этажах, добиться разрешения гораздо проще, ввиду меньшей нагрузки на капитальные стены. Сложнее дело обстоит с согласованием таких работ на нижних этажах, так как нагрузка значительно больше и стены не предназначены для проведения таких мероприятий.

Основные характеристики объекта, влияющие на согласование

Узаконивание проекта во многом зависит от конкретных особенностей объекта:

• этаж, на котором находится квартира, и общая этажность дома. В панельных и блочных домах капитальные стены служат опорой для плит перекрытия. Чем ниже этаж, тем больший суммарный вес принимает на себя опора;
• год постройки и серия здания. В старых строениях конструкции уже изношены, и затрагивать их опасно;
• каково состояние опор выше и ниже по этажу. Если соседи уже пробивали перегородки, то новые работы могут не разрешить;
• место расположения и размеры проема. Если он чрезмерно большой или попадает в место, где стыкуются перекрытия, перепланировку не согласуют.

От этих факторов зависит и стоимость, по которой можно заказать узаконивание проема в несущей стене.

Ответственность за самовольное изготовление проёма

Начинать работы не пройдя согласование проема в несущей (капитальной) стене запрещено. За проведение самовольного устройства проёмов в несущих стенах владелец несет полную юридическую ответственность. При обнаружении подобных нарушений он будет обязан или восстановить целостность конструкции и согласовать изменения. При невозможности согласования, владельцу придется выплатить солидный штраф и, в любом случае, привести всё в первоначальное состояние.

Помощь в согласовании и узаконивании дверного проема в несущей стене

Для того чтобы согласовать в Мосжилинспекции перепланировку квартиры с устройством дверного проема в несущей стене, необходимо:

• заказать технический паспорт на квартиру в Бюро технической инвентаризации;
• обследовать капитальные конструкции;
• разработать проект перепланировки и усиления проема в несущей стене;
• изготовить техническое заключение обследования конструкций и возможности устройства проема в несущей стене у автора проекта дома или в Экспертном центре;
• сделать копии правоустанавливающих документов и заверить их у нотариуса;
• написать заявление на согласование перепланировки на имя начальника Мосжилинспекции.

Всю документацию необходимо предоставить в Мосжилинспекции, которую они будут рассматривать в течение 1 месяца и в результате выдадут вам либо разрешение на перепланировку, либо отказ.

Получив положительный ответ от жилищной инспекции, необходимо провести ремонтно-строительные работы в течение 12-18 месяцев. Строительная компания, производившая перепланировку, должна иметь допуски СРО, предоставить Журнал ремонтно-строительных работ и Акт на скрытые работы. Компания, разрабатывающая проектную документацию, в соответствие с которой производилось устройство дверного проема в несущей стене многоквартирного дома, должна осуществлять авторский надзор.

Вы можете согласовывать перепланировку квартиры самостоятельно или обратиться в компанию «2ПРОЕКТОР», имеющую все необходимые сертификаты и допуски СРО.

Мы также можем помочь узаконить уже устроенный дверной проем в несущей стене в квартире. Звоните нам по тел. 8 (495) 956 70 30. Безопасность – важнее всего.

Порядок согласования

Согласование проема в несущей стене возможно только после проведения технического обследования и подготовки проекта будущей перепланировки.

Действия при согласовании:

1. Получить технический паспорт помещения.
2. Обратиться в организацию, проектировавшую дом, заказать техническое обследование несущих конструкций, получить заключение о возможности устройства проемов. Если автора проекта уже нет, необходимо обратиться в МосЖилНИИПроект или проектную организацию с допуском к подобным работам.
3. Выезд на место инженера проектировщика для осуществления замеров и подготовка проекта перепланировки проектной организацией.
4. Согласование проекта с ДЕЗ, Роспотребнадзором, Госпожнадзором.
5. Сбор необходимого пакета документов и отправка его на рассмотрение в Мосжилинспекцию (для жилых помещений) или в Префектуру (для нежилых помещений).
6. Получение разрешения.

Впоследствии на основании проекта производится устройство проема. Перепланировка может выполняться только организацией, имеющей разрешение на подобные работы. По окончании ремонта компания должна предоставить Журнал ремонтно-строительных работ и Акт на скрытые работы. Проектная организация осуществляет авторский надзор, следит за тем, чтобы было произведено укрепление проемов.

Как сделать проём в несущей стене?

Проделывание дверного проёма в несущей стене начинают с очистки поверхности. Удаляют все отделочные материалы вплоть до кирпича или бетона. На очищенной стене рисуют контур будущего проёма. На всех поворотах и прямых участках с небольшим интервалом сверлят сквозные отверстия. С обратной стороны перегородки так же рисуют контур проёма. Метками служат ранее сделанные отверстия, помогающие создать точную проекцию.

Перед началом вырезания прохода устанавливают временные подпорки для потолка. Опоры уменьшат нагрузку на стены и поддержат плиты перекрытия. Резку по разметке начинают снизу вверх. Ударные инструменты применять нежелательно, особенно, для панельных домов.

Используемые инструменты и материалы

Для вырезки проёма в капитальной стене понадобится режущий инструмент. Самый простой вариант – это болгарка с алмазным диском. Профессионалы используют приспособление для канатной резки или дисковую пилу с алмазным напылением. Делают отверстия мощной электродрелью. Свёрла применяют с алмазными наконечниками в форме конуса или квадрата.

Дополнительно понадобится молоток, монтировка, кувалда, уровень, разметочный инструмент.

Из материалов подготавливают швеллер, уголок и стальные полосы. Металл понадобится для усиления нового проёма.

Панельный дом

Резка проёма в несущей стене панельного дома начинается с обустройства перемычки. По горизонтальной линии разметки делают сквозную прорезь. Её длина должна быть больше ширины прохода в стене. Выступ нужен, чтобы перемычка имела надёжную опору за границами проёма. Внутрь прорези вставляют металлический уголок с обеих сторон стены. Чтобы две половинки перемычки не разъезжались, сверлят сквозные отверстия через стену и стягивают длинными болтами. Готовую металлоконструкцию замуровывают бетоном.

Дальнейшие работы продолжают после застывания раствора. Резку осуществляют болгаркой с алмазным диском. Сначала идут по всей разметке с одной стороны стены, затем переходят на другую сторону. Вырезанный участок распиливают на квадраты, чтобы легче их было демонтировать. Каждый сегмент осторожно выбивают кувалдой. Изъяны на торцах проёма ровняют болгаркой.

Кирпичный дом

Чтобы сделать проход в несущей кирпичной стене, выполняют похожие действия. Отличием является нанесение разметки. Линии желательно расположить на швах кладки. Верхнюю перемычку из уголка вставляют внутрь пространства между швами. Вырезку стены можно сделать свёрлами с алмазным напылением. Сначала просверливают раствор на швах, а затем с помощью монтировки разбирают кладку.

Особенности согласования устройства проема в несущей перегородке

Важнейшее условие — это действовать согласно законам и нормативным актам. Для этого необходимо собирать документацию, отправлять ее в жилинспекцию и получать распоряжение на перепланировку. Среди бумаг должен обязательно числиться проект перепланировки, так как речь идет о серьезном вмешательстве в конструкцию дома.

Однако не всегда в жилинспекции дают добро на выполнение проемов. Например, если несущая перегородка находится на первых этажах, то сделать и усилить проем гораздо сложнее, чем на последних, поскольку внизу опорные стены принимают на себя максимум нагрузки, а вверху — минимум. Кроме того, многое зависит от того, в каком состоянии находится дом, насколько изношены конструктивные элементы здания, есть ли в фундаменте скрытые дефекты и так далее.

Собственнику для согласования может понадобиться информация о том, есть ли в квартирах под или над его жильем перепланировка. Если в несущих стенах соседей уже сделаны проемы, то вероятность получения разрешения на подобную перепланировку резко снижается.

Все эти нюансы можно выяснить только после проведенного техобследования. Данное мероприятие обязательно должен проводить автор проекта дома, а если юрлицо, которое проектировало ваше здание, больше не существует, то в столице техническими обследованиями и заключениями в таких случаях занимается организация МосжилНИИпроект. В других городах нужно узнавать, какая проектная компания ответственна за дома без авторов.

Безусловно, сроки согласования при затрагивании несущих стен растягиваются по сравнению со случаями, когда нужно делать проем в ненесущих перегородках. Однако, если сделать перепланировку без узаконивания, то рано или поздно это выявится, и при этом задним числом согласовать ее может не получиться.

В некоторых случаях, когда самовольную перепланировку невозможно узаконить, приходится заделывать созданный проем. Если в результате незаконных действий по несущим стенам пошли трещины или у соседей был испорчен ремонт, то все нужно восстанавливать за свой счет.

При повторных нарушениях жилинспекция вправе запретить собственнику квартиры выезжать за пределы страны и подать на него в суд. Бывали случаи, когда по итогам судебного разбирательства владельца квартиры лишали права собственности.

Итак, для законного проведения перепланировки нужно убедиться, что она не приведет к обрушению и абсолютно безопасна. Для этого назначается техническое обследование квартиры, по итогам которого выдается техническое заключение на перепланировку.

Если в соответствии с ним можно делать проем, то следующая стадия согласования — обращение в проектное бюро для создания проекта. Его имеет право составить компания с допуском СРО по вашему выбору либо сам автор дома. При создании проекта инженеры руководствуются рекомендациями из техзаключения.

На стадии ремонта проектная компания, которая разработала проектную документацию, отвечает за осуществление резки и усиления проема. Чтобы все прошло строго по проекту, с собственником заключается договор, согласно которому эта организация проводит авторский надзор за ремонтными мероприятиями. Она же должна проверять, что скрытые работы (усиление металлоконструкциями) производятся должным образом.

Можно считать перепланировку окончательно завершенной только тогда, когда по завершении ремонта комиссия проверит его соответствие проекту, правильность составления документации и подпишет акт об окончании перепланировки.

Затем одна из его копий направляется в БТИ, где отмечается новая планировка и старый техпаспорт заменяется на новый. Комиссия проверяет правильность заполнения актов скрытых работ, наличие допуска СРО у того, кто их составлял, и журнал производства работ.

Как создать проем в несущей перегородке

Технология ремонта оговаривается в проекте перепланировки. Зачастую здесь указывается, что необходимо максимально ограничить применение отбойного молотка или перфоратора. Причина кроется в том, что это оборудование слишком агрессивно, и в результате его работы возможно появление трещин. Нередко осыпаются части кирпичных стен.

Чтобы избежать возникновения проблем, советуют демонтировать часть перегородки с помощью метода алмазной резки. Инструмент, использующий эту технологию, позволяет гораздо быстрее и в разы более аккуратно окончить работы.

Большинство собственников интересует, насколько шумно будет проходить ремонт. Хотя строительные компании гарантируют бесшумность резки проема, полной тишины добиться нельзя. При использовании любых инструментов придется шуметь, поэтому стоит предупредить соседей.

Нормативы устройства проемов в несущих перегородках

• Не разрешается создание дверных проемов ближе, чем на 100 сантиметров от фасадной стены здания.
• Нельзя делать второй проем в одной и той же несущей стене.
• Следует располагать проемы в несущих стенах друг над другом. То есть, если у соседей снизу или сверху уже стоит дверь или арка под или над перегородкой, которую вы хотите частично демонтировать, то нужно устраивать проем на одной линии с теми, что образованы у соседей. Шахматный порядок не допускается.
• Стандартный проем в несущей перегородке, как правило, имеет ширину не более 90 сантиметров. В нижних квартирах многоэтажек могут запретить их расширение, хотя собственникам на верхних этажах жилинспекция может дать добро.

Таким образом, согласование проема в несущей стене, равно как и его устройство — сложное мероприятие, требующее высокой квалификации инженеров и строителей. Самовольная перепланировка несет угрозу здоровью и жизни людей. Если вы никогда не занимались согласованием, рекомендуем заказывать его специалистам проектного бюро, которое создает для вас проект перепланировки. Это значительно сократит время узаконивания и поможет избежать рисков отказа в проведении данной процедуры. Цену согласования можно узнать ниже.

Дополнительный проём в несущей стене: необходимые разрешения

Архитекторы
А. Власов,
О. Лусенкова
Фото Д. Минкина План до переустройства План после переустройства
Пример согласованного проема. Cамый типичный cлучай — совмещение кухни и комнаты. Две смежные комнаты превращены в просторную гостиную. Проем между кухней и гостиной расширен. Вход в спальню перенесен вправо План после переустройства План до переустройства Архитекторы
А. Лямин,
И. Волков
Фото В. Нефедова
Ничто так не способствует общению, как огромное окно между соседними комнатами. Вход в спальню перенесен из прихожей в гостиную. Она существенно расширена за счет прихожей

Порой для гармоничной организации пространства или удобства всей семьи нужна самая малость — небольшая перепланировка, ведущая к появлению проема в несущей стене. Законное пропиливание этого отверстия обойдется недешево, зато сохранит ваши нервы и избавит от проблем в будущем. Сегодня мы расскажем о том, в каких жилых домах разрешается устраивать проемы, о способах проведения подобной операции, а также о ее согласовании.

Cоздание проемов в несущих стенах входит в перечень мероприятий, допустимых при перепланировке помещений в жилых домах. Выполняют его по проекту, который отражает все изменения, внесенные в прежнюю планировку (включая любые проемы). Проект подлежит согласованию в соответствующих инстанциях. Несогласованная перепланировка считается незаконной.

Лучше по закону.

В квартиру, где проделывают проем, могут по вызову жильцов дома или по просьбе ДЕЗа прийти представители жилищной инспекции: ведь ДЕЗу придется отчитываться перед ней в случае незаконной перепланировки и причинения ущерба зданию. В принципе жилинспекторов можно не впускать на основании того, что данное жилье является частной собственностью. Однако, если образовались трещины и посыпалась штукатурка, инспекторы имеют право попасть в квартиру и без разрешения суда. Известно немало случаев, когда непокорным жильцам, не желающим открывать дверь, соседи перекрывали воду и угрожали расправой, если те в ходе работ затронут, например, несущую колонну.

Штраф за незаконную перепланировку составляет всего 1-2,5 тыс. руб. Основная же мера наказания заключается в том, что от владельцев могут потребовать в определенный срок вернуть квартиру в прежнее состояние. Если нарушитель не сделает этого, инспекция передаст дело в суд. В худшем случае нанимателя могут выселить, не предоставив ему другого жилья. Собственник же останется без своей квартиры, которую продадут с торгов, и получит только вырученные за нее деньги, за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Как получить разрешение

Чтобы узнать, разрешат ли вам устроить проем, проконсультируйтесь в службе «одного окна» подразделения жилищной инспекции своего города или округа. Цель ваших действий — получить документ, который называется «Разрешение на переустройство помещений и производство связанных с ним ремонтно-строительных работ в жилом доме». Он выдается после согласования необходимого перечня документов, в состав которого входит проект. Оформить последний вам помогут в организации, занимающейся проектированием. В договорах на составление проекта и проведение работ должны предусматриваться обязательные условия его согласования с соответствующими органами и ведения авторского надзора.

«Что такое хорошо и что такое плохо?»

Никаких «типовых» и заранее «разрешенных» перепланировок, которые якобы не надо согласовывать, не существует. Ведь все зависит не столько от серии дома, сколько от этажа, состояния стен и множества других обстоятельств. Чтобы выяснить, позволяют ли расположение вашей квартиры и другие факторы устраивать проем, необходимо обратиться в проектную организацию, имеющую лицензию на обследование зданий. Инженер-проектировщик осмотрит квартиру и составит техническое заключение о положении несущих конструкций. Состояние стен оценивают разными способами. Многие дефекты нетрудно увидеть и без применения приборов. Устойчивость материала, из которого изготовлены стены, наличие пустот и трещин, а также вид и шаг арматуры можно выявить с помощью ультразвукового оборудования. А прочность бетона, например, определяют, используя метод Шмидта.

В БТИ есть (во всяком случае, положено, чтобы они там были) сведения обо всех существующих в доме проемах, которые должны быть нанесены на план. Это имеет большое значение, поскольку проемы существенно ослабляют несущие конструкции и у каждого нового меньше шансов получить разрешение. Кроме того, важно определить место намечаемого проема относительно аналогичного отверстия, сделанного у соседей сверху или снизу в той же стене. Например, не следует резать проемы поэтажно в шахматном порядке — безопаснее расположить их один под другим. Неприятный сюрприз может преподнести грунт, на котором построен дом, а также скрытые дефекты несущих конструкций и фундамента, не подлежащие выявлению.

Важны этаж, на котором расположена квартира, и этажность дома. Так, в 22-этажном доме серии КОПЭ устройство проема на 2-5-м этажах считается неосуществимым. Вернее, теоретически осуществимым, но никогда не осуществляемым, поскольку металлический каркас для его усиления придется пропустить через все нижние этажи вплоть до фундамента. Немного проще жильцам первых этажей, но усиливающая конструкция в их квартирах будет на 30 см выступать из стены и по громоздкости напоминать Триумфальную арку. К тому же подобные экстремальные проекты стоят очень дорого. Несущие стены в старых панельных и блочных домах вообще не следует трогать из-за их износа, да и изначально они на это не рассчитаны. Качество домов, построенных с 1985 по 1995 г., и многих современных новостроек оставляет желать лучшего. Поэтому при различных форс-мажорных обстоятельствах результат может оказаться плачевным.

Вообще, специалисты из разных проектных организаций в один голос заявляют, что нельзя заочно дать точный ответ на вопрос о том, можно ли делать проем, из-за огромного количества факторов. Быть проему или не быть — это устанавливают только при непосредственном осмотре объекта. В жилых домах типовых серий не допускается устройство проемов в стенах-диафрагмах, колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами (несущими стенами, плитами перекрытий, балками, колоннами и т. д.). Стены-диафрагмы широко применяли в каркасно-панельных зданиях, построенных в 80-х гг. ХХ в. (разработчики — «МОСПРОЕКТ» и «МОСПРОМПРОЕКТ»), и довольно популярны в современных монолитных домах. Они находятся между колоннами и придают этим элементам бо/льшую жесткость, фиксируя их друг относительно друга. Узнать, где расположены в доме эти стены, можно, ознакомившись с его проектом. В некоторых монолитных зданиях все стены представляют собой диафрагмы. На практике получить разрешение на устройство в них проема вполне реально. Вопрос лишь в том, как будет выглядеть каркас усиления и во сколько он обойдется.

Категорически запрещается устраивать проемы ближе чем на расстоянии 0,5-1 м от наружной стены дома, а также делать новый проем рядом с уже существующими для организации входов в смежные комнаты. Чем больше дистанция между ними, тем лучше, поскольку это позволяет равномерно распределять нагрузку. Кроме того, не допускается устройство проема, при котором:
ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан;
нарушаются прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;
предусматриваются ликвидация или уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту.

Составляем проект

Инженер-проектировщик разработает для вас проект перепланировки, в котором на основании технического заключения учтет ваши пожелания. Ответственность за проведение ремонтно-строительных работ с момента заключения договора несет подрядчик.

Согласно наиболее «продвинутому» документу в этой сфере — Распоряжению мэра Москвы N 378-РМ от 11.04.2000 г. «О положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве» — в состав проектной документации входят:
план этажа на копии плана БТИ с указанием перегородок, которые предполагается снести, устанавливаемых перегородок и мест пробивания проемов во внутренних стенах;
описание конструктивных деталей и узлов (при необходимости);
решения по внутреннему инженерному оборудованию, заключение о функционировании внутренних инженерных систем (при необходимости);
техническое заключение о несущей способности конструкций перекрытий и стен (при необходимости).

В проекте указывается расположение «мокрых» зон, вентиляции, отопления, труб водопровода и всей электрики. Обычный проект устройства проема может стоить от нескольких десятков тысяч рублей; дизайн-проект (с подробной проработкой деталей интерьера, цветными иллюстрациями, выполненными в 3D-графике) — от 100-200 тыс. руб.

Проводим согласование

Техническая документация проходит согласование в следующих органах:
жилищная инспекция;
Государственный пожарный надзор;
Государственный санитарно-эпидемиологический надзор или Роспотребнадзор;
газовая инспекция;
архитектурно-планировочное управление;
балансодержатель;
государственная экспертная организация, имеющая право на выдачу заключений по оценке проектной документации.

Для согласования проекта перепланировки, в котором намечено только устройство проема в несущей стене, как правило, достаточно первых трех организаций (поскольку жилищная инспекция может выполнять, например, функции газовой инспекции). Если кроме проделывания проема больше никаких изменений в квартире производить не предполагается, визит к пожарным и в Роспотребнадзор станет чистой формальностью и проект в этих инстанциях утвердят. Во всех городах порядок согласования проектной документации различен, однако Жилищным кодексом РФ везде предусмотрен одинаковый перечень документов. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать предоставления других официальных бумаг, кроме тех, что перечислены в ст. 26 ЖК РФ:
заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации (его пишут на бланке, выдаваемом в жилищной инспекции);
правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или нотариально заверенные копии);
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
техпаспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение либо дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Итак, перечень документов, необходимых для получения разрешения на перепланировку квартиры и на проведение работ, выглядит примерно так:
действующий поэтажный план БТИ;
экспликация к поэтажному плану БТИ;
справка БТИ (форма 1а);
справка БТИ (форма 5);
свидетельство о праве собственности (или договор купли-продажи);
выписка из домовой книги;
копия финансово-лицевого счета;
техническое заключение (выполняется организацией, имеющей лицензию);
проект перепланировки квартиры (выполняется организацией, имеющей лицензию);
договор на авторский надзор (заключается с проектной организацией);
согласие в письменной форме всех членов семьи собственника или нанимателя, занимающих жилое помещение, где предстоит делать проем;
согласие собственников прилегающих квартир на проведение работ;
страховка (на случай, если жилому фонду будет причинен ущерб вследствие устройства проема, а хозяевам квартиры предъявлен судебный иск);
договор на вывоз мусора;
договор на технический надзор с балансодержателем;
вместе с разрешением жилищная инспекция выдает «Журнал производства ремонтно-строительных работ», который обязан вести исполнитель последних; в нем фиксируют весь ход перепланировки, включая порядок и условия вывоза мусора.